Verbouwen of toch nieuwbouw?

Zit je vol bouwideeën of twijfel je gewoon tussen bouwen of je huidige woning verbouwen en/of renoveren? Verbouwen en/of renoveren is echter duurzamer en minder schadelijk voor het milieu dan sloop gevolgd door nieuwbouw. Toch zijn het vaak volgende aspecten die van doorslaggevende aard zullen zijn:

Het bouwbudget:

Het budget voor een nieuwbouwwoning is vaak hoger dan zelf de meest ingrijpende verbouwingen van een gelijkaardig bestaand pand. Over het algemeen is een budget van 1.750 €/m² (+ 21% btw) bebouwing voor een nieuwbouwwoning met standaardafwerking nodig. Voor een afwerking van hoge kwaliteit dien je rekening te houden met 2.000 €/m².

Voor renovaties daarentegen moet je rekenen op zo'n 1.500 €/m² (+ 6% btw) voor een gedeeltelijke vernieuwing van je woning. Daarnaast hangt er veel vanaf welke ruimtes je precies renoveert. Met renovatiewerken kan je er voor kiezen de werken in fases te laten uitvoeren, zodat je ook de onkosten kunt verspreiden over een langere periode. Dan moet je er wel rekening mee houden dat je je woning tijdelijk als een bouwwerf zal moeten runnen, met alle stoffige gevolgen van dien. Doch kan het bij totale verbouwingswerken (of erfgoed renovatiewerken) evengoed qua bouwkost oplopen tot de prijs van een nieuwbouw of zelfs deze overstijgen. Het is met andere woorden van groot belang een grondige expertise te dien alvorens je keuze te maken. Als je renovatie en/of verbouwingswerken slim aanpakt, zal je woning na de werken méér waard zijn dan het geld dat je hebt geïnvesteerd. In bovenvermelde bouwkost zit het ereloon van allerhande studies zoals architect en dergelijke inbegrepen.

De belastingen:

Op de aankoop van een nieuwbouwwoning gelden de btw regels, terwijl op een bestaande woning registratierechten betaald worden. Hoe hoog deze belastingen zijn, hangt af van verschillende factoren zoals het gewest waarin het pand zich bevindt, de soort verbouwing, is het een eerste aankoop, ... Hier volgt een overzicht van de meest voorkomende situaties:

1. Verbouwing van je huidige woning: je betaalt geen belastingen op de aankoop, maar enkel op de kosten van de renovatie zelf. Deze kosten vallen onder het btw-stelsel van 21% indien het om kleine verbouwingen gaat, of 6% wanneer je ingrijpende verbetering doet op de energiezuinigheid van het pand of als het gebouw ouder is dan 10 jaar. Wees echter voorzichtig met aanbouw (uitbreidingen), want het verlaagde tarief geldt enkel als de oudere deel van de woning groter is dan het nieuwe deel. Houd er ook rekening mee dat het tarief van 21% altijd geldig is voor bepaalde werken, zoals tuinwerken, zwembaden, sauna’s, ... en ook voor bouwmateriaal dat je zelf aankoopt.

2. Verbouwing van je net aangekochte bestaande enige woning: Je betaald registratierechten op de aankoop van het pand. Deze bedragen normaal 3%. Indien je een woning koopt die ingrijpend moet gerenoveerd worden en hem energiezuinig maakt, geniet je van 1% registratierechten op de aankoop! De verbouwingen zelf worden belast zoals in de eerste situatie.

3. Aankoop van nieuwbouw: De aankoop van nieuwbouw valt altijd onder het btw stelsel voor het constructiegedeelte (21 of 6%) en de bouwgrond onder registratierechten (12%). Wanneer je een bestaand gebouw volledig afbreekt en een jouw droomhuis in de plaats zet, betaal je ook maar 6% btw.

Navigeren tussen de verschillende belastingstelsels is enorm complex en vergt heel wat onderzoek. Laat je op dat vlak begeleiden door een fiscaal expert.

Nieuwbouw: architectuur en vrijheid van ontwerp

Het grootste voordeel van nieuwbouw vs. bestaande woningen is ongetwijfeld dat je met een blanco blad van start gaat en de woning - binnen de bouwvoorschriften en je budget - volledig zelf kan ontwerpen. Zo kan je de woning volledig naar jouw smaak inrichten. Renovaties daarentegen houden altijd bepaalde beperkingen in. Niet alle bouwelementen of structuren kunnen worden vervangen, dan wel tegen een bepaalde prijs.

Verbouwen en/of renoveren: premies

Als je renoveert, bestaan er ten slotte nog verschillende premies. Die hangen af van bepaalde criteria, zoals de inkomstenschaal van je huishouden of de aard van uitgevoerde werken. Voor een volledig overzicht van de premies kan je surfen naar de premiezoeker van de Vlaamse overheid.

Energie

Het EPB of EPC certificaat bepaalt hoe energiezuinig een woning is. Een oud gebouw kan, zelfs wanneer het volledig gerenoveerd is, moeilijk hetzelfde EPB als een nieuw gebouw bereiken. Het energieverbruik kan worden gedrukt, maar het gebouw zal ontworpen zijn met de nieuwste en best presterende materialen die conform zijn aan de strengste bouwnormen. Dat heeft natuurlijk een invloed op je energierekening.

Zo kunnen nieuwe woningen vaak bijna energiepassief zijn (en dat is ook bij wet verplicht vanaf 2030). Sinds begin 2023 is een ingrijpende renovatie verplicht voor bestaande woningen die aangekocht worden om de Vlaamse huizen en appartementen energiezuiniger te maken.